Původní název:
The Versatility of the Real Estate Asset Class - the Singapore Experience
Obsah knihy:
Kapitola 1 se blíže zabývá dvěma typy heterogenních investorů (hybnostní a dispoziční), kteří tvoří jedinečný diferenční model pro interpretaci dynamiky cen bydlení. Klíčové jsou tři parametry, a to autokorelace, míra mean reversion a současné přizpůsobení dlouhodobé rovnovážné ceně. Klíčovým důsledkem je, že boom singapurského trhu soukromého bydlení v roce 2006 nenabízí tak velký rozsah jako cenový přírůstek v období boomu a oživení v 90. letech v dlouhodobém horizontu. Singapurský trh soukromého bydlení je málo rizikový a nabízí stabilní výnosy díky prakticky nulové divergenci i ve spekulativních 90. letech. Nejlepším způsobem investování je zvážit strategii hybnosti a vyhnout se stádnímu chování za účelem udržitelnosti zisku. Pro tvůrce politik je singapurský trh soukromého bydlení dlouhodobě nadměrně tlumený. Kapitola 2 využívá teorii her, aby se zabývala oligopolním trhem soukromé bytové výstavby; určením prodejních cen bytové výstavby na nejistém trhu a za neúplných informací konkurenčních developerů; dynamickou interakcí mezi developery; časovým zpožděním dokončení developerského projektu od zahájení projektu; a zahájením prodeje bytové výstavby před dokončením a omezením vlastní kapacity bytové výstavby. Developeři mají tendenci spolupracovat v zájmu dlouhodobého prospěchu, což vede ke zpomalení prodeje.
Relativně vysoké zisky, které lze vydělat v prvních několika obdobích, umožňují podbízet se cenou ostatním a prodávat mnohem rychleji. Výhoda prvního hráče na novém trhu je zřejmá. S rostoucí nejistotou ceny klesají, zatímco variabilita cen roste. Kapitola 3 se zabývá institucionální povahou právního původu a celkovými výnosy (TR), odvozenými z investic do přímých nemovitostí dané země, a to prostřednictvím přijetí vícefaktorového modelu teorie arbitrážního oceňování (APT). K vyhlazení TRs je přijat autoregresní model 1. a 4. řádu. De-vyhlazené údaje se používají ve spojení se 2 makroekonomickými proměnnými (míra růstu reálného HDP a úroková míra) a 1 rizikovým faktorem nemovitostí (míra neobsazenosti) k vytvoření vícefaktorového strukturálního modelu. Je provedena sdružená panelová analýza s dummies právního systému, označující britský právní původ a francouzský právní původ, a faktorové zátěže (tj. citlivost rizikového faktoru na TR). Makroekonomické a realitní rizikové faktory v rovnováze ovlivňují TR. Míra neobsazenosti má vysokou a významnou rizikovou prémii vzhledem k jejímu přímému vlivu na TR ve srovnání s mírou růstu HDP a úrokovou mírou. Kapitola 4 se zabývá mezaninovými investicemi do nemovitostí (REMI), novým finančním nástrojem pro asijský trh s nemovitostmi, a zkoumá strukturu REMI, měření a charakteristiky jejich rizik a výnosů prostřednictvím výhledového modelu binomického stromu aktiv (BAT).
Je přijata rizikově neutrální pravděpodobnost ocenění. REMI nese větší riziko než typické úvěry komerčních bank, což vede k vyšším úrokovým sazbám než u čistého kapitálu. Různé rizikové otázky se zaměřují na dva hlavní zdroje - finanční riziko poměru úvěru k hodnotě (LTV) a riziko nemovitostí a kapitálových trhů. Kapitola 4 naplňuje potřebu zaplnit mezeru týkající se struktury a výkonnosti REMI v ustáleném stavu s využitím spolehlivých, autoritativních informací a zdrojů dat. A konečně kapitola 5 nabízí závěr této knihy.
